Интервью журналу "Компания" - Возвращение с Востока

Интервью журналу "Компания" - Возвращение с Востока
22.11.2012

Этот город может увидеть каждый, кто приедет в район метро "Мякинино": перед ним сразу раскинется большая (около 90 га) территория, застроенная принадлежащими Агаларову зданиями - здесь выставочный центр "Крокус Экспо", гостиница "Аквариум Отель", концертный зал Crocus City Hall, гипермаркет "Твой дом", торговый центр "Крокус Сити Молл", яхт-клуб Shore House, а все это вместе образует город спутник Москвы "Крокус Сити". Этот узел коммерческой недвижимости и принадлежит компании Араса Агаларова Crocus Group, и построен ею же, и, кстати, в строительство станции метро "Мякинино" тоже инвестировал Ага ларов. Однако известен Арас Агаларов не этим, и не тем, что Forbes поместил его фамилию в списке российских миллиардеров на 61-е место (состояние - $1,6 млрд), и даже не тем, что его сын - певец и вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов - является зятем президента Азербайджана Ильхама Алиева. Настоящая известность к Crocus пришла после того, как компания Агаларова стала генеральным подрядчиком по строительству Дальневосточного федерального университета (ДВФУ) на острове Русский (место проведения саммита АТЭС осенью 2012 г. и объект самой острой критики в СМИ).

О своем первом миллионе, о строительстве на острове Русский и о том, как поднять Россию в международных рейтингах, "Ко" рассказывает президент ГК Crocus Group Арас Агаларов.

- "Все кооперативы были торгово-закупочными" - Говорят, самый острый вопрос, который можно задать любому миллионеру, - как вы заработали свой первый миллион? Могли бы вы рассказать, как вошли в деловую жизнь?

- Это надо вспоминать 1986 г., когда началась так называемая перестройка. Я создал в 1988 г. кооператив. В этот момент закончил аспирантуру Высшей школы профдвижения и поехал по распределению в Баку. Но я уже не мог находиться на своей исторической родине, она стала маловата для меня, и вернулся в Москву, где и работал младшим научным сотрудником в Институте повышения квалификации ВЦСПС. Но там тоже не захотел работать и организовал кооператив. Тогда все кооперативы были торгово-закупочными.

Если кто помнит, 1988 г. был голодный, в магазинах пусто, только почему-то маринованные помидоры, березовый сок и "боржоми". И мы начали возить из Азербайджана товары сельхозназначения. Но тогда же был бум компьютеризации.

Компьютеры привозили в страну в руках, в чемоданах, сетках и сумках.

И кто разбирался, покупали их (как сейчас помню, XT-86 был) и перепродавали предприятиям. И тогда, в 1989 г., появилась идея: чем компьютеры искать по всему миру, проще организовать компьютерную выставку.

И мы в 1990 г. организовали первую компьютерную выставку, которая называлась "Комтек". Когда создавали ее в 1990 г., немцы смеялись над нами, они говорили: "Вы не понимаете, что делаете". Они считали, что только компьютерная выставка в Ганновере может быть самой большой и успешной и бесперспективно организовывать что-то подобное в России. Но, к их удивлению, к 1995 г. наша выставка стала третьей в мире .

- А первые две?

- Были "Цебет" в Ганновере, КОМДЕКС в Лас-Вегасе и наша "Комтек" в Москве. И даже в "Нью-Йорк Таймс" на первой странице опубликовали огромную статью, в которой было написано, что, наверное, вы не найдете ни одну выставку в мире, на которую стоит очередь длиной в километр, билеты продаются у спекулянтов и стоят $200. Я это веду к тому, что у нашей компании не было какого-то везения, и первый миллион мы зарабатывали очень тяжело. Потом - параллельно развивалась вторая линия наряду с "Комтеком". Мы начали вообще проводить выставки разного плана и были, по сути дела, лидерами выставочной индустрии в начале 1990-х.

- Но занимались не только выставками?

- Вы помните, что в бывшем СССР найти туфли, или сапоги, или модный плащ было абсолютно нереально? Понимая рыночную ситуацию, мы начали импортировать одежду из Италии, и первый наш магазин, находившийся в Столешниковом переулке, продавал огромное количество обуви - женской и мужской. Весь город туда ездил.

Потом мы начали открывать сеть дорогих магазинов и - параллельно экономкласса. Тогда, когда таможенная пошлина была 15%, у нас только в Москве насчитывалось 120 магазинов, они назывались "Сконти", что переводится с итальянского как "скидка".

Но когда задрали таможенную пошлину очень высоко, официальный магазин, который торгует через кассу и не может заниматься серыми схемами, проиграл вещевым рынкам. Мы вынуждены были эту сеть магазинов экономкласса закрыть. После этого в 1997 г. у нас бутичная торговля развернулась, мы открыли множество магазинов в Москве - часть купили, часть арендовали. И у нас была сумасшедшая выставочная программа по тем временам.

- И что же произошло?

- Грянул кризис 1998 г., у нас образовались большие долги. Наша выставочная программа, за которую конкурент (фирма ITE) предлагал нам ранее $78 млн, была продана ему же за $16 млн. Потому что мы не могли удержать ее: цены на рынке резко упали, а у нас была огромная стоимость аренды в Экспоцентре. Экспоцентр нам стоимость аренды не снизил, а спрос на выставочные услуги резко упал. Также у нас накопились долги, и этим очень умело воспользовались в ITE, я думаю, совместно с тогдашним руководством Экспоцентра. И нам сделали предложение, от которого мы уже не могли отказаться: либо они не разрешат нам проводить выставки без оплаты возникших задолженностей, либо мы продаем им свою программу.

Тогда я, конечно, немного разозлился и обещал им, что построю свой выставочный центр. И я сдержал обещание: мы построили выставочный центр, скооперировали это с торговлей и параллельно с развлекательной программой.

"У Сбербанка я выработал условный рефлекс" - Как же у вас хватило собственных средств на строительство своего выставочного центра?

- Было на самом деле очень тяжело. Сейчас это выглядит даже несколько фантастично.

За счет проданной программы выставок мы купили эти территории.

Здесь имелась большая площадка, ноне сильно востребованная: она была подтопляемая, с ручьями и небольшими болотцами. И все знали, что если здесь что-то строить, то делать это надо будет на свайном основании и поднимать берег длиною два километра минимум на три метра. Поэтому территория была не востребована, мало того, она выставлялась на рынок по нерыночной цене: по тем временам порядка $250 000 в пересчете за гектар. Но все равно меня она очень устраивала, потому что была большой и свободной от коммуникаций, ЛЭП и дорог.

Поэтому мы подписали с Красногорским районом документ, по которому выкупали территорию кусками, наращивая наши площади. Причем руководство Московской области тогда в лице Бориса Громова нас очень поддерживало. В конце концов они даже перевезли со Старой площади сюда свою администрацию.

- Но откуда же взялись деньги для инвестиций в собственное строительство?

- Тогда же у нас начались отношения со Сбербанком. Он на самом деле должен был дать кредит под непонятную историю: МКАД, подтопляемая территория, первый магазин "Твой дом". А тогда, вы помните, кредиты были 18-20%. Обслуживались они очень тяжело, и все, кто брал кредиты в начале 2000-х, по сути дела, либо их не возвращали, либо возвращали недвижимостью, либо с какими-то проблемами. А мы очень беспокоились о своей репутации, поэтому у нас была задача - выплатить все без проблем.

Мы построили первое здание, потом была сумасшедшая идея - соорудить на Кольцевой "Крокус Сити Молл" (кстати, когда возводился "Молл", Кольцевая только строилась, здесь была двухрядная дорога, по которой в обе стороны ездили практически одни фуры).

В итоге построился "Молл", открылся, заполнился, и для Сбербанка это тоже было удивительно. Следующим в очереди проектом стал выставочный центр. По тем временам и эта идея была рискованная: выставочные центры, даже те, что располагались в центре города, были недогружены.

Мы построили выставку - она тоже загрузилась. И по признанию специалистов из Сбербанка, я у них выработал условный рефлекс: если "Крокус" просит деньги на какой-то проект, он обязательно его сделает, и тот будет успешным. Потом уже доверие к нам выросло, и банк намного охотнее нас кредитовал. Обычно у нас стоимость строительства всегда ниже рынка, мы строим сами. И у Сбербанка даже с нами периодически начинаются дискуссии на тему того, что за такие деньги вы не построите, вам надо кредит взять больше, потому что потом докредитования не будет.

Сейчас со вторым "Вегасом" примерно такая же история, но дело в том, что тут работает простая арифметика.

Мы всю нашу прибыль всегда реинвестируем и в общем-то всегда заинтересованы в том, чтобы наш кредитный портфель рос минимально по отношению к тому, что мы делаем.

- Все равно не понимаю. Другие девелоперы тоже берут в кредит и строят. Только они продают то, что построили, а вы не продаете.

Как вам удается мобилизовать достаточно средств, чтобы обслуживать кредиты, притом что недвижимость остается вашей?

- Дело в том, что мы эксплуатируем объекты сами. Строим коммерческий объект, который должен приносить доход, и мы его изначально так проектируем, что доходная часть должна перекрывать проценты по кредиту и "тело" кредита. Поэтому каждый объект имеет самостоятельный, по сути, баланс, каждый объект должен выйти на самообеспечение и обслуживать и "тело", и кредит, и эксплуатационные расходы, и желательно, конечно, приносить доход.

- То есть ваша экономика в том, что впоследствии все кредиты должны окупаться арендными платежами.

- Да, так и есть. Формула работает.

"И как бы выглядел Игорь Шувалов?" - А как вы стали подрядчиком, который строит для других?

- Мы для других на самом деле ничего не построили. Мы построили один большой проект для государства.

- Как эта история началась?

- Ну, история имеет совершенно понятную с точки зрения государства и правительства подоплеку. Потому что к 2009 г. уже было намечено строительство ДВФУ, но к нему на тот момент приступили только на бумаге. Причем проекты, которые были сделаны, не соответствовали представлениям о том, как должен выглядеть современный университет. В частности, вице-премьеру Игорю Шувалову очень не нравилось, что университет выглядит так несовременно. И после долгих размышлений было принято решение, что я буду единственным генподрядчиком. В конце июня мы получили этот документ, а 1 июля 2009 г. - аванс.

- Но почему же именно вас выбрали?

- Это обсуждалось долго между Игорем Ивановичем Шуваловым, всеми членами правительства, Германом Оскаровичем Грефом. Им надо было на кого-то сделать ставку, кто за те небольшие деньги, которые там были, построит действительно новый город почти миллион квадратных метров.

Когда строишь для себя, строишь намного экономичней, эффективней, чем когда строишь для других.

- Судя по тому, что вы рассказываете, я могу предположить, что, возможно, именно Сбербанк и Герман Греф здесь сыграли важную роль?

- Он сыграл большую роль, но давал непосредственные рекомендации и брал на себя ответственность лично Игорь Иванович Шувалов, а подписывал проект Владимир Владимирович Путин. И как бы выглядел первый вице-премьер Игорь Шувалов, когда бы мы не построили ДВФУ в срок? Если вы посмотрите на Москву 2009 г., то, кроме "Крокуса", никто в принципе сложных в инженерном исполнении проектов не строил. Достаточно взять примером "Экспо-3", который был построен за год под ключ.

Нестандартных зданий и сооружений с большим шагом колонн, с нетривиальной отделкой, со звуком, светом, кондиционированием, набережными, инфраструктурой, освоением таких территорий, как 100 га, к тому времени никто в стране не делал! Поэтому было бы удивительно, если бы выбрали не меня. То, что меня выбрали, было правильным решением.

Другой вопрос - зачем я согласился? Мы три года занимались этим строительством, на три года заморозили все свои проекты, стройки, все - два "Твоих дома", два "Вегаса". Потому что все силы были брошены туда, и мы только сейчас приходим в себя, отвлекаем оттуда людей, привозим сюда и начинаем свое строительство, перебрасываем технику, краны, бульдозеры.

"Задача сравнима со сталинскими проектами" - Был тяжелый проект?

- Очень тяжелый. Практически это была невыполнимая задача. Представьте себе: остров, климатические условия - полгода очень сильный ветер и весьма холодно. На местном сленге это называется "зусман". Когда минус двадцать и ветер двадцать метров в секунду, поверьте, что строителя из бытовки вытащить можно только в термобелье. Мы покупали в большом количестве спецбелье для лыжников, специальные лыжные шапочки, непромокаемые комбинезоны. Надо себе представить, что вы приезжаете на остров, а там тайга. Мы сначала пустили бульдозер, для того, чтобы просто приехать на стройку.

Задача сравнима со сталинскими проектами, хотя даже Сталин с Берией университет возводили пять лет при помощи военнопленных и построили всего 490 000 кв. метров. А здесь другие условия, невозможно никого сослать, дальше - некуда, конец географии.

Поэтому вы видите, что задача была очень сложная.

- Но прибыльная?

- Нет, мы на ней ничего не заработали, кроме политического капитала.

То есть то, что и правительство, и президент увидели, что мы сделали и на что способны.

- Но президент подпортил, по-моему, вам репутацию, когда увидели сказал, что вот после первого же дождя были протечки.

- Нет, это опять вырывание из контекста. Он сказал, что это нормальная ситуация, так как мы находимся в нововведенном в эксплуатацию объекте, если вы помните. Даже после ремонта в небольшой квартире случаются протечки, что говорить о 950 000 кв. метрах. Также до начала саммита остров Русский тридцать четыре раза посещали большие начальники, из которых тридцать раз там бывал Игорь Иванович Шувалов и по два раза президент и председатель правительства. Мы не скрывали, что протечки возможны. 8000 комнат, 150 000 кв. метров остекления, 100 000 кв. метров кровельного покрытия (я напомню, что 5000 кв. метров - это футбольный стадион)! И в тот день, когда был саммит, если вы помните, через несколько дней показали аэропорт, который утонул.

Там был тропический ураган. Но если в тропиках дождь идет вертикально, то во Владивостоке он идет горизонтально, потому что был ветер двадцать метров в секунду, и капли просто пролетали горизонтально за окном. И затекать начал именно один этаж со стыка потолка и окна, ветер загонял воду в то место, куда вода сама попасть не могла, и начала за стеклом расплываться лужа. И как назло, именно в той комнате, где должна была быть двусторонняя встреча. И нам пришлось прорываться через стену ФСО, которая не разрешала открывать помещения, чтобы вынести мебель, поменять ковры и т.д. Конечно, президенту доложили. Он воспринял нормально, сказал, что такое может происходить, и на пресс-конференции это отметил, чтобы не задавали больше дурацких вопросов о протечках. Там жили 10 000 человек. То есть если бы все было так, как освещала пресса, никто бы в доме жить не стал, и устроили бы скандал. Все делегации, включая американскую, говорили, что им все понравилось и они даже не представляют, как такое вообще можно было сделать.

"Меня радует, что сын в материале" - Вы не думаете продолжать эту историю работы с государством?

- Пока других поручений нет.

- Опять будете строить для себя?

- У нас планов много: "Вегас-2", "Вегас-3", "Твой дом - Осташково", "Твой дом - Новая Рига", "Твой дом Кунцево". Инвестиции в ближайшие четыре года составят порядка $3 млрд.

- И какая часть из них будет ваша, какая - заемная?

- Это стандартная схема: была 30/70, сейчас стала 36/64.

- Вы привлекли в бизнес своего сына, он является вице-президентом вашей корпорации. Не все к такой схеме относятся хорошо, некоторые считают, что сыновья должны работать самостоятельно. Почему вы приняли такое решение?

- Мне кажется, все мечтали бы, чтобы их сыновья работали вместе сними. Просто не у всех это получается. У нас вышло, поэтому меня очень радует, что сын в материале, знает, что и как происходит в компании, у него есть свой большой кусок работы, с которой он отлично справляется, и уже является моей левой рукой, потому что я левша.

- А с Азербайджаном вы поддерживаете связи? Какие?

- У нас родственные связи. Бизнеса нет, потому что, если бы у меня был там бизнес, такое бы обсуждалось в прессе как протекционизм, и к этому было бы негативное отношение - что есть какие-то преференции родственникам. Так думаю я, и так же, полагаю, думает и президент Азербайджана. Бизнеса нет, а нормальные отношения есть.

"Москву бесполезно расширять" - Какое ваше отношение к проекту "большой Москвы"? Лично меня, как москвича, пугает, что город станет еще более перенаселенным и менее управляемым.

- Я живу в Москве более тридцати лет, это для меня давно уже родной город. Москву бесполезно расширять, если не решить транспортные проблемы внутри самого города. Начать надо с железных дорог, которых в Москве четыреста с лишним километров. Этот ж/д хаб можно было сократить за счет строительства эстакад над железнодорожными путями. Причем сделать это достаточно просто, стоимость таких эстакад будет меньше стоимости строительства обычных дорог. Если мы возьмем Париж, Лондон, Токио, то можем понять, что там количество машин на семью достигло своего предела и увеличиваться не будет. А в Москве будет - есть куда расти. А соотношение дорог и застройки в Москве меньше, чем в любом городе мира - 8%.

Такого нет даже в самом густонаселенном городе мира, нормальное соотношение должно быть 30/70. Поэтому надо наращивать объем дорог. Если не решить эту проблему, любое увеличение в любую сторону абсолютно непродуктивно. "Растягивание" Москвы приведет к наращиванию потоков автомашин.

Есть парки, к которым как к священным коровам относятся. Вот, например, "Лосиный Остров": 3500 га тайги в центре города. Сравните Нью-Йорк с Централ-парком или же Париж с Булонским лесом, которые на порядок меньше, через них проходят дороги. Неужели они природу любят меньше, чем мы? Наоборот, через эти дороги они обслуживают эти парки.

В них люди могут гулять, находиться там безопасно. Здесь, я думаю, даже если у вас есть подготовка бойца особого назначения, вы через парк не пройдете один. Потому что там кто угодно находится, кроме нормально гуляющих людей. По поводу вырубки: сегодня есть технология, по которой все деревья можно пересаживать, причем мы в "Агаларов Эстейт" пересадили таким методом порядка 10 000 деревьев. Во-вторых, возводятся не просто дороги, а полутоннели, то есть делается занижение, а переходы через дороги сооружаются достаточно широкими и обсаживаются деревьями. И когда вы идете по парку, эту дорогу просто не видите. С этой дороги парк можно обслуживать. Если вы посмотрите на карту Москвы, то увидите огромное количество парков, где можно провести дороги-дублеры, и огромное количество железнодорожных путей, над которыми возможно построить эстакады. Здесь просто нужно организационное начало не на уровне мэра, потому что в этот вопрос вовлекаются уже РЖД, федеральный бюджет и т.д. Проблему все равно надо будет решать, потому что иначе город начнет терять привлекательность для бизнеса, в городе уже неудобно жить.

- Что вы думаете о международных рейтингах, в которых Россия находится в конце списка стран?

Рейтинг удобства ведения бизнеса и т.д. Есть ли решения для того, что мы смогли быстро в них подняться, как поднялась Грузия?

- У меня есть очень простое предложение. Когда мы говорим о бизнесе, надо вести речь о малом и среднем бизнесе, крупный сам найдет себе дорогу. Когда мы говорим о малом бизнесе, то должны понимать, какие там проблемы. Проблемы: арендовать помещение - раз, решить вопросы с эмиграцией - два, потому что на любой маленькой фабрике несколько человек обязательно будут работники из-за рубежа, закупить новое оборудование - три. Эту задачу можно решить очень просто. В каждом городе пропорционально его населению построить производственные площади. Условно говоря, в городе, где живут 1 млн человек, построить 100 000 кв. метров таких зон. В Москве - 1 млн кв. метров. Это должны быть легковозводимые здания, имеющие возможность легкой делимости, в которых будут сидеть представители налоговой службы, иммиграционной службы, и при этом к зданиям должны быть подведены коммуникации.

Человек, которых хочет открыть производство, сможет сделать это в такой зоне. Это легко, но практически неосуществимо. Потому что, представьте, что вы обычный человек и хотите где-то что-то открыть. Куда вы пойдете? Вы не знаете, куда идти, и даже я тоже, кроме "Крокуса", не знаю, куда идти. Если вы оборудуете место, где можно открыть производство и в одном окне урегулировать все взаимоотношения с государством, томы сразу со 120-й позиции поднимемся на 20-ю.

 - Константин Фрумкин

0789.jpg